Bilan 2021 des clubs d’investissement immobilier Investir Ensemble

Découvrez le bilan 2021 des clubs d’investissement immobilier Investir Ensemble par Qwantim.

Début 2021, je lançais les 3 premiers clubs d’investissement immobilier Investir Ensemble par Qwantim, avec 28 investisseurs pionniers et 3 stratégies différentes.

Quels sont les résultats de ces clubs 1 an après ? Ont-ils atteint leurs objectifs ? Quelles leçons en tirer ?

🥇 carton plein pour le club éQuilibre

éQuilibre, c’est le club deal de capitalisation, qui investit dans des immeubles de rapport dans des villes de plus de 100 000 habitants, sur une durée de 15 ans.

Ce club « test » avait démarré fin 2019 avec 3 associés et 8 autres nous ont rejoints en début d’année 2021 au sein de la SCI Moblis

De fin 2019 à fin 2020, la SCI avait acquis 2 petits immeubles et 1 appartement pour un total de 340 m2 habitables.

En septembre 2021, elle a fait l’acquisition d’un immeuble de 530 m2 et 7 lots (5 appartements et 2 locaux commerciaux).

1 studio a été créé dans des combles et 6 logements ont déjà été rénovés à neuf, meublés et reloués dans les divers immeubles. Les autres appartements et les locaux commerciaux seront rénovés et revalorisés au fur et à mesure du départ des locataires historiques.

Aujourd’hui le club éQuilibre « Moblis » c’est :

  • 11 associés
  • 4 biens immobiliers
  • 870 m2 de surface louées
  • 17 lots
  • 1,2 M€ d’investissement (foncier + travaux)
  • +100 000€ de loyers en 2022
  • +8,8% de rendement locatif brut vs. 7,2% à l’acquisition

E, 2022, le club SCI Moblis a l’objectif d’acquérir un nouvel immeuble de rapport de 400-500 m2 dans une métropole étudiante.

Patrimoine de la SCI Moblis au 31.12.2021

🥈 le club dynamiQ a sécurisé un premier projet

dynamiQ, c’est le club deal de distribution, qui investit dans des petits actifs (maisons, petits immeubles ) dans des petites villes de moins de 50 000 habitants, pour une durée de 8 ans.

Le premier club dynamiQ, la SCI Les Flots, a été créée fin avril 2021 avec 8 associés.

Elle a validé l’acquisition d’un premier investissement dont le compromis a été signé fin juillet 2021. Le projet est l’acquisition d’une maison de 120 m2 dans une petite ville des Deux Sèvres, à rénover intégralement pour la transformer en colocation de 4 chambres à destination des alternants et salariés d’une société de télécom locale en plein développement.

Après le faux bond d’une première banque, la SCI a trouvé un financement auprès d’une banque régionale séduite par le partenariat avec des entrepreneurs locaux. La signature définitive devrait intervenir courant janvier 2022 et les travaux démarreront en mai pour une livraison de la colocation à l’été 2022.

Aujourd’hui le club dynamiQ « Les Flots » c’est :

  • 8 associés
  • 1 (futur) bien immobilier
  • 120 m2 de surface habitable
  • 133k € d’investissement (foncier + travaux)
  • un objectif de 10% de rendement locatif brut

En 2022, après avoir sécurisé ce premier investissement, la SCI Les Flots recherche activement un second projet.

🥉 le club défisQ+ a du revoir sa stratégie

défisQ+, c’est le club deal de défiscalisation en loi Malraux, qui investit dans des immeubles à rénover entièrement dans des centres-villes historiques, pour une durée de 12 ans.

La SCI Malro a été créée début mai 2021 avec 9 associés et avec un projet intéressant validé par les investisseurs courant juillet 2021.

Malheureusement le montage et le projet, avec une quote-part de travaux représentant 1,6 fois la valeur du foncier, n’ont pas réussi à convaincre les banques. La SCI a perdu ce projet et a du revoir sa stratégie pour satisfaire aux exigences de financement bancaire.

Ainsi le club défisQ+ « Malro » va faire entrer 3 nouveaux associés afin de renforcer ses fonds propres et d’augmenter son apport pour pouvoir réaliser un projet de rénovation en loi Malraux en 2022.

En 2021, les 3 clubs Investir Ensemble ont eu des expériences variées, plus ou moins couronnées de succès.

Mais le principal challenge de cette année a été la relation aux banques dans un contexte où les directives de financement changeaient sans cesse sous la pression du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

J’en retire les enseignements suivants qui vont m’amener à modifier les clubs pour 2022 :

La stratégie éQuilibre est la mieux armée pour réussir en 2022 et dans les années à venir parce que :

  • Les conditions des prêts bancaires ont changé : critères du HCSF, apport demandé… Or les SCI à l’IS du club éQuilibre ont recours à des prêts professionnels et ne sont donc pas soumises aux nouveaux critères.
  • De plus, les acquisitions ont des enveloppes de travaux limitées par rapport à la valeur en l’état du bien. Il est donc plus facile de négocier un plus faible apport.
  • Les immeubles sont déjà rentables et s’auto-financent à l’acquisition. Ils sont localisés dans des grandes villes. Là encore le risque pour la banque de voir son prêt non remboursé est plus faible.

➡️ c’est pourquoi j’ouvre un nouveau club éQuilibre 2022 avec 10 places disponibles (⚠️ il reste 3 places disponibles à ce jour).

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Est-ce que les autres stratégies sont abandonnées ?

Non ! Mais elles vont être revues et optimisées.

L’accès au crédit pour les autres stratégies est devenu plus compliqué. Elles sont en SCI à l’IR (impôt sur le revenu) et donc considérées comme des prêts aux particuliers qui sont devenus beaucoup plus contraignants. Il y a souvent beaucoup de travaux, ce que les banques n’aiment pas trop. Les acquisitions peuvent être dans des petites villes que les banques ne connaissent pas. Il y a beaucoup d’associés, ce sont donc des dossiers longs et compliqués à monter, jugés peu rentables …

Un nouveau format de club devrait voir le jour dans le courant du 1er trimestre qui allierait investissement rapide, distribution de rendement et sécurisation de l’investissement.

Et probablement d’autres types de clubs deals en partenariat sur des niches immobilières très intéressantes !

Abonnez-vous à la page LinkedIn d’Investir Ensemble pour être informé des nouveautés à venir : https://www.linkedin.com/company/investir-ensemble-qwantim/

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à rentrer en contact avec l’équipe d’Investir Ensemble par Qwantim !

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