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La location courte durée – stratégie haut rendement #1

Qui dit départ en vacances… dit souvent, location saisonnière !

La location courte durée (LCD), également appelée location meublée saisonnière ou touristique (même si elle est bien plus que cela, comme nous le verrons) est devenue, depuis quelques années, une alternative des plus séduisantes aux traditionnels hôtels pour les voyageurs et aux locations classiques pour les investisseurs.

Le succès des plateformes de recherche de location en ligne (Airbnb ou Booking.com notamment), dès leur arrivée en France en 2012, a favorisé le développement de ce type d’hébergement et a boosté les investissements dans ce secteur, qui se sont également de plus en plus professionnalisés.

Et le phénomène ne fait que prendre de l’ampleur !
Qu’est ce que la location courte durée d’un point de vue juridique ?

La LCD est soumise a une règlementation bien spécifique. Contrairement aux baux d’habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière consiste en la mise en location d’un local meublé pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (loi Hoguet du 2 janvier 1970) et cette location ne doit pas constituer la résidence principale du locataire. Ce sont donc les deux parties au contrat qui fixent la durée, le prix et les conditions de cette location en toute liberté, ou presque comme nous le verrons dans l’article…

Pourquoi la location courte durée séduit les usagers ?
logo Airbnb

Avec des tarifs moins chers que l’hôtellerie traditionnelle, des types d’hébergement très variés et des disponibilités partout en France et dans le monde, les locations courte durée s’adaptent à tous les besoins de la clientèle, qu’il s’agisse de séjours touristiques, de déplacements professionnels ou autres.

J’ai eu par exemple une famille qui a loué un appartement pendant quelques semaines le temps de la réalisation de travaux dans leur propre logement.

La facilité d’utilisation et la sécurité pour les locataires apportées par les plateformes de location en ligne, comme Airbnb ou Booking.com, ont également grandement contribué au développement de la location courte durée.

Aujourd’hui, la France est le 2e marché au monde, derrière les USA, pour l’utilisation de plateformes de location (Airbnb, Booking.com, …). Paris est la deuxième ville la plus populaire sur la plateforme Airbnb par exemple.

Les effets inattendus de la crise du Covid-19

La crise du Covid-19, bien qu’elle ait fortement impacté les locations courte durée en 2020 du fait des confinements, a également révélé l’essor d’un nouveau type d’hébergement temporaire.

Les LCD ont démarré dans les années 2010 avec les voyageurs individuels à la recherche d’un hébergement chez l’habitant bon marché dans les grandes métropoles. Elles ont séduit les familles qui pouvaient trouver plusieurs chambres et une cuisine pour ne pas avoir à manger systématiquement au restaurant en vacances. Les locations temporaires, en se professionnalisant, ont ensuite commencé à attirer les travailleurs en voyage professionnel.

Avec les restrictions de déplacement et le développement du télétravail en 2020-2021, de nouvelles occasions de louer une résidence sur du court-terme sont nées.

Vous avez, sûrement, dans votre entourage proche, une personne qui suivant son envie de « liberté », a décidé de se confiner dans un lieu plus agréable, plutôt que dans son appartement étriqué. La propagation du télétravail a permis à de nombreux français d’envisager de s’installer temporairement dans un logement avec un extérieur, même loin de son travail, même en pleine campagne. Et l’engouement pour la location de maisons à l’écart des centres urbains ne s’est pas démenti pour les week-ends prolongés ou les vacances.

Une stratégie d’investissement particulièrement rentable pour les investisseurs

La location saisonnière ouvre l’accès à une rentabilité locative particulièrement intéressante, à condition de choisir le moyen de gestion qui convient à votre profil.

La location saisonnière vous permettra d’atteindre des rentabilités sans commune mesure avec la location classique. En effet, il est plus simple de louer plus cher un logement à la nuit qu’au mois ou à l’année. De plus, vous éviterez les retards de loyers et les impayés, car les locataires devront payer avant d’occuper les lieux.

Par exemple, disons que vous possédez un studio de 25 m2 à Paris. En location nue, vous le loueriez 825€ par mois. Alors qu’en location de courte durée, vous pouvez louer le dit appartement 60€ la nuit, à la fin du mois ce sont jusqu’à 1860€ qui vous reviennent, soit 225% du loyer de base.

En général, la location saisonnière rapporte dans les grandes villes entre 1,5 et 3 fois le montant d’un loyer en bail résidence principale classique.

De plus, avec la location courte durée, votre logement sera moins abimé que par des locations de plus longue durée, il sera nettoyé et entretenu plus régulièrement, ce qui fait qu’il restera dans un meilleur état plus longtemps et que sur le long terme il vous coûtera moins cher en réparations. Les dégradations locatives sont également assurées par les plateformes de location (dans une certaine mesure).

… Mais une activité qui peut-être très chronophage
chambre location courte durée

Cependant l’atteinte de telles rentabilités n’est pas sans contrepartie. La première d’entre elle est d’y consacrer du temps : gestion des demandes et réservations, remise des clés, check-out, ménage et entretien du linge entre 2 locations… Pour le faire soi-même, il faut être flexible et disponible soirs et week-ends !

Depuis le lancement des plateformes de réservation en ligne, plusieurs solutions se sont développées pour aider les propriétaires à gérer leurs locations courte durée. En effet, certains investisseurs en ont fait leur spécialité, voire leur activité principale, et multiplient les LCD.

Ainsi des services de conciergeries dédiées se sont développés comme Luckey (racheté par Airbnb fin 2018), Welkeys ou Bnblord. Ces « chaînes » de conciergeries sont présentes principalement dans les grandes villes, mais il y a maintenant des petites conciergeries indépendantes quasiment dans chaque ville.

Les conciergeries prennent en charge la gestion intégrale des locations courte durée, depuis les demandes des voyageurs sur les sites de réservation jusqu’au check-out, entretien du linge, ménage, petite maintenance …

Cependant ces services de conciergerie ont effectivement un coût non négligeable qui va généralement de 20% à 30% des loyers encaissés.

C’est pourquoi, certains exploitants de LCD ont plutôt misé sur l’automatisation des locations : entrée autonome dans le logement grâce aux serrures connectées, manuel pour l’utilisation des appareils et le fonctionnement du logement. Ainsi seul le ménage, l’entretien du linge et une vérification du logement sont requis après le départ du locataire.

Un mode d’exploitation de plus en plus règlementé

Entre les problèmes de nuisances sonores dans les copropriétés, la concurrence déloyale revendiquée par les hôteliers et la pénurie de petits logements dans les grandes métropoles, le développement des locations courte durée ne fait pas l’unanimité.

En effet, dans certains territoires, l’expansion de l’offre de locations saisonnières a fait drastiquement chuter le nombre de locations disponibles en résidence principale et augmenter le prix du m2, contraignant alors les résidents à l’année, dépendant de l’offre immobilière, de s’aligner au prix du marché pour trouver un logement, ou bien de se loger ailleurs.

Les pouvoirs publics et les municipalités ont ainsi du légiférer pour réguler cette nouvelle activité parfois jugée envahissante. Aujourd’hui, les lois et règlementations imposent des règles différentes selon la localisation et le type de logement.

Résidence principale

Si la location constitue la résidence principale du bailleur, celui-ci peut louer son logement jusqu’à 120 jours par an sans avoir à effectuer de démarches particulières sauf éventuellement une déclaration auprès de la mairie (voir ci-dessous). Il est possible de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an si :

  • le propriétaire peut prouver une absence de plus de 4 mois dans l’année pour un problème de santé, des raisons professionnelles ou un cas de force majeure,
  • le propriétaire loue une chambre privée dans sa résidence principale ; les chambre d’hôte n’étant pas soumises à la limite des 120 jours.
Résidence secondaire

Si la location saisonnière est une résidence secondaire (logement occupé moins de 8 mois par an),

  • dans les villes de plus de 200 000 habitants,
  • dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94) et
  • dans les villes de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues »(déséquilibre entre l’offre et la demande),

le propriétaire doit faire une demande de changement d’usage afin de pouvoir exercer une activité commerciale. La résidence secondaire ne sera plus alors considérée comme un logement mais comme un local commercial.

Dans certaines villes, ex. Paris, la demande de changement d’usage, et la disparition de m2 habitables, doit s’accompagner d’un mécanisme de compensation (achat de commercialité ou mise à disposition de nouveaux m2 d’habitation).

La transformation d’un logement en local professionnel doit également s’accompagner d’un changement de destination en « commerce et activités de service », sous destination « autres hébergements touristiques ».

S’il n’y a pas ou peu de travaux, une simple déclaration préalable à l’urbanisme de la ville suffit. Si les travaux sont plus importants, création de surfaces (voir le PLU), modifications des structures porteuses ou de la façade, il faudra faire une demande de permis de construire.

Check-list pour louer son logement en location saisonnière :

1- Vérifiez que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division n’interdisent pas les locations meublées de courte durée

2- Obtenir l’accord du bailleur si vous êtes locataire et souhaitez louer en LCD votre logement

3- Enregistrez la location courte durée auprès de la mairie et obtenir un numéro à faire figurer sur les annonces, si une déclaration préalable en ligne est obligatoire

Une fiscalité également très spécifique

Aussi, d’un point de vue fiscal, il est bon de savoir que les loyers tirés de la location meublée, et donc de la LCD, rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si vous louez votre résidence principale ou secondaire en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

  • Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ : vous pouvez choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel et vous n’êtes pas soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général).
  • Si vos revenus locatifs sont compris entre 23 000€ et 33 100€ : vous pouvez choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel (simplifié). Vous êtes soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général). Cotisation minimale de 900€/an (déductible des impôts). Cela s’accompagne de la validation de trimestres pour la retraite.
  • Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 33 100€ : Le régime fiscal imposé est le régime réel. Vous êtes soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général). Cotisation minimale de 900€/an (déductible des impôts). Cela s’accompagne de la validation de trimestres pour la retraite.

Si vous louez en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) :

  • Le régime fiscal imposé est le régime réel.
  • Vous êtes soumis aux cotisations sociales (RSI ou régime général). Cotisation minimale de 900€/an (déductible des impôts). Cela s’accompagne de la validation de trimestres pour la retraite.

Vous pouvez également être redevable de la Cotisation Foncière d’Entreprise (CFE). Elle a remplacé la taxe professionnelle et s’applique aux loueurs d’un logement meublé qui n’est pas leur habitation personnelle (bien dédié exclusivement à l’investissement locatif).

Ainsi, nous observons que la location saisonnière est un phénomène qui est là pour durer. Elle ne consiste pas seulement en un effet de mode, elle est aussi en perpétuel changement et se réinvente constamment, comme en témoigne ses origines. Prenons l’exemple de Airbnb, la plateforme est passée de l’idée du couchsurfing lors de sa création, à la location de courte durée que l’on connait aujourd’hui, avec un large éventail de choix dans son offre de logements, passant du plus original, au plus luxueux hébergement qui rivalisent avec les meilleurs hôtels.

Géographiquement, l’offre est amenée à continuer de se déployer dans les zones rurales, comme le montre la tendance (évoquée plus tôt dans l’article) créée pendant la pandémie qui fait s’accélérer cette  »Airbnbsation » des campagnes.

La location courte durée est une des stratégies haut rendement utilisée dans le cadre des clubs éQuilibre d’Investir Ensemble.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à rentrer en contact avec l’équipe d’Investir Ensemble !

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