Pour vous aider à affiner votre stratégie d’investissement en ce début d’année, quid du statut LMNP en 2020 ?

Beaucoup d’encre a coulé l’an dernier sur les menaces qui pesaient sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Je ne vais pas revenir dessus mais plutôt vous synthétiser ce qu’il en est du statut à ce jour.

Le statut LMNP demeure une niche fiscale particulièrement intéressante dont tout investisseur immobilier devrait épuiser les ressources avant de passer à des structurations plus complexes. Elle est la seule à rassembler le meilleur des 2 mondes : l’amortissement comptable qui vient réduire drastiquement l’impôt, comme en société, et le traitement avantageux des plus-values des particuliers.

Pour être éligible, vous devez tout d’abord exploiter en nom propre (et donc pas en société) des biens immobiliers meublés.

Un bien immobilier meublé est un local résidentiel ou professionnel qui comporte un miminum de meubles et équipements définis par la loi Alur dans une liste des éléments de mobilier et qui peut être loué via un bail meublé résidentiel ou professionnel, en courte durée, en résidence de services ou de tourisme…

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et ne sont donc pas des revenus fonciers comme dans le cas de locations nues.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel doit avoir des recettes tirées de cette activité (total des loyers encaissés TTC) inférieures à 23.000€ par an et un revenu net qui représente moins de 50% de son revenu global.

2 régimes d’imposition sont alors possibles :

Selon le niveau de rendement de vos locations et le montant de l’amortissement, l’un ou l’autre des 2 régimes peut être le plus intéressant. Exemple d’un bien avec un rendement net de 4% :

A revenu égal, la location meublée permet de fortement diminuer voire d’effacer l’impôt sur les revenus locatifs. Exemple de comparaison entre location nue et location meublée :

Si l’activité génère un déficit, celui-ci ne pourra pas être imputé sur aucun autre type de revenu (salaires, revenus fonciers…). En revanche, ce déficit est reportable sur les bénéfices meublés des années suivantes sans limite de temps pour la partie liée aux amortissements et dans un délai de 10 ans pour le reste.

Si l’activité génère un bénéfice, celui-ci sera majoré de 25% pour le calcul de l’impôt sur le revenu sauf si vous adhérez à un centre de gestion agrée (CGA). L’adhésion au CGA, qui vous coûtera 100€ à 200€, vous permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité engagés (si vous faites moins de 70k€/ an de recettes et n’êtes pas en indivision).

Les formalités à remplir pour exercer en LMNP sont les suivantes :
1. En début d’activité, adresser au Tribunal de Commerce la déclaration d’existence P0i
2. Pour toute modification, ex. changement d’adresse, adresser une déclaration P2-P4i
3. La liasse fiscale qui est la déclaration annuelle de revenu (Cerfa 2031 et 2033) auprès des services fiscaux (pas à faire en Micro BIC)
4. Compléter le Cerfa 2042 sur votre déclaration de revenus annuelle

Autre avantage, et pas des moindres, à la revente du bien, la plus-value immobilière sera calculée suivant la règle applicable aux plus-values des particuliers, c’est à dire qu’un abattement tenant compte de la durée de détention de l’immeuble est appliquée sur la base taxable. Ainsi, la plus-value immobilière sera exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.  De plus, cette base taxable est calculée entre le prix de vente et le prix de revient du bien ; ainsi, les amortissements qui ont permis de faire baisser l’imposition durant toute la période d’exploitation du bien ne viennent pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable et le LMNP ne paye pas non plus d’imposition dessus à la sortie. L’investisseur est donc doublement gagnant.

A noter cependant qu’en LMNP, les biens rentrent en compte pour l’imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Précisions si vous dépassez les critères du LMNP

Depuis le 01/01/2020, si vos recettes en locations meublées dépassent 23.000 € ET que vos autres revenus professionnels (excluant les revenus fonciers, pensions de retraite…) sont inférieurs aux loyers perçus en meublé, vous basculez automatiquement vers le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel). A ce jour, il n’y a pas (plus) d’obligation d’affiliation à la SSI (sécurité sociale des indépendants) lors du changement de régime.

MAIS, si vous réalisez plus de 23.000 € de recettes en location meublée courte durée, une affiliation à un régime de sécurité sociale sera obligatoire, et concernera l’ensemble de vos activités de locations meublées, courte comme longue durée.

SAUF, si vous donnez à gérer la totalité de vos biens en location courte durée par un professionnel de l’immobilier, vous êtes alors exonéré d’affiliation à un régime de sécurité sociale.